Notulen, afrekeningen, een attest vol cijfers. De makelaar werkt in opdracht van de verkoper en zal de zwakke plekken van het gebouw niet uit zichzelf uitvergroten; de syndicus werkt voor de vereniging; de notaris voor beide partijen. Niemand leest die bundel dus in jouw plaats — en dat kost kopers en mede-eigenaars duizenden euro's. Upload hem en zie binnen enkele minuten wat er ontbreekt, welke werken eraan komen en wat dat jou kan kosten — elke bevinding met de bron erbij, zodat je ze zelf kunt nakijken.
Gratis inventaris van wat je hebt en wat ontbreekt. Volledig rapport: €15 (koper) of €9 (mede-eigenaar), eenmalig. Je documenten verlaten je browser niet. Een taalmodel maakt de analyse; wat je krijgt zijn aanbevelingen en aandachtspunten om zelf na te checken, geen juridische beoordeling.
In de notulen van de AV van 14 maart 2025 werd een gevelrenovatie van €180.000 goedgekeurd (agendapunt 6). Het reservekapitaal bedraagt volgens de afrekening 2024 €22.400. Het verschil wordt opgevraagd bij de eigenaars.
Jouw aandeel (45/1000): €180.000 × 45/1000 = €8.100, min je deel van het reservekapitaal.
Actie: wordt die schijf pas na de akte opgevraagd, dan is ze volgens art. 3.94 §2 BW voor jou, ook al besliste de AV vóór je aankoop. Laat in het compromis het tegendeel opnemen, of trek het bedrag af van je bod.
Upload de bundel van de syndicus (art. 3.94 BW): notulen, afrekeningen, balans, attest. Je krijgt de rode vlaggen, de te verwachten kosten, wie ze moet betalen en de vragen voor syndicus en notaris.
Volledig rapport €15 · eenmaligUpload de uitnodiging voor de algemene vergadering, de notulen of je jaarafrekening. Je krijgt per agendapunt de vereiste meerderheid, wat het jou kost, of alles correct verliep en tot wanneer je kunt betwisten.
Volledige check €9 · eenmaligDe analyse toetst aan Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek: de informatieplicht bij verkoop (art. 3.94), quorum en meerderheden (art. 3.87–3.88), de vier-maandentermijn om te betwisten (art. 3.92) en de 5%-regel voor het reservekapitaal (art. 3.86).
Geen vage waarschuwingen: elke rode vlag verwijst naar het document, de datum en het agendapunt, met een kort citaat. Zo kun je het zelf nakijken en aan de syndicus voorleggen.
De makelaar werkt in opdracht van de verkoper, de syndicus voor de vereniging van mede-eigenaars, de notaris voor beide partijen. Ze doen alle drie correct hun werk — alleen heeft niemand van hen als opdracht om jouw risico's op een rij te zetten. Deze check wel. Anoniem, zonder account, zonder abonnement.
Vóór je een compromis of, in voorkomend geval, een aankoopbod tekent, moeten de notaris, de makelaar of de verkoper je deze stukken bezorgen; de syndicus levert ze hen binnen 15 dagen aan: het bedrag van werk- en reservekapitaal, eventuele achterstallen van de verkoper, de stand van de opvragingen voor het reservekapitaal, hangende gerechtelijke procedures en de bedragen die op het spel staan, de notulen van de laatste drie jaar, de afrekeningen van de laatste twee jaar en de laatste goedgekeurde balans (art. 3.94 §1 BW). Vraag daarnaast altijd de statuten en het reglement van interne orde op. De gratis check toont je meteen wat er in jouw bundel ontbreekt. Lees ook de volledige gids over art. 3.94 BW.
In de regel jij, en dat verrast bijna elke koper. Artikel 3.94 §2, derde lid BW zegt: "Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden." Daar vallen onder meer werken onder waartoe de algemene vergadering vóór de overdracht besliste maar waarvoor de syndicus pas ná de eigendomsoverdracht (in de praktijk meestal de akte) betaling vraagt. Het moment van de opvraging telt dus, niet het moment van de beslissing. De clausule die je daarover in veel compromissen ziet staan, schrijft die wettelijke regel gewoon over — ze schrappen verandert niets. Wat wél werkt, is het omgekeerde laten opnemen, want de wet laat een andersluidende afspraak tussen koper en verkoper uitdrukkelijk toe. Die afspraak geldt tussen jullie twee: de VME vraagt het bedrag nog altijd aan jou, en jij verhaalt het daarna op de verkoper. Meer, met de volledige wettekst, in de gids. Check dit zelf nog eens na bij je notaris.
Dat kan, en voor een losse vraag is het prima. Het verschil zit in waar je documenten terechtkomen, in de toets aan de wettelijke lijst en aan Belgisch recht, en in het rekenwerk met jouw aandelen. We schreven er een eerlijke vergelijking over, met bronnen.
Nee. SyndicusCheck helpt je je documenten te begrijpen en de juiste vragen te stellen. Wat je leest zijn aanbevelingen en aandachtspunten, geen juridische beoordeling, en het vervangt geen advocaat of notaris. Bij een concreet geschil of een grote beslissing laat je je bijstaan door een professional — met dit rapport in de hand ben je wel een pak beter voorbereid. Check de bevindingen altijd zelf nog eens na in je documenten.
Je PDF's worden niet geüpload. De tekst wordt in je browser uit de PDF gehaald en enkel die tekst wordt geanalyseerd; die tekst wordt niet bewaard. Alleen het gegenereerde rapport wordt 30 dagen bewaard achter een geheime link, daarna automatisch verwijderd. We vragen geen account en geen e-mailadres.
Alleen met PDF's die een tekstlaag hebben (test: kun je er tekst in selecteren of zoeken met Ctrl+F?). Gescande kopieën zonder tekstlaag worden in deze versie niet ondersteund; vraag de syndicus de digitale versie — daar heb je recht op.
Omdat je een appartement niet elke maand koopt. Je betaalt één keer per rapport. Als mede-eigenaar kun je elk jaar opnieuw je afrekening laten checken voor €9.
De regels over mede-eigendom (Boek 3 BW) zijn federaal en gelden in heel België. Voor de bijkomende attesten (EPC, asbest, bodem) volgen we de Vlaamse regels; voor Brussel en Wallonië vermeldt het rapport dat de regionale verplichtingen kunnen afwijken.