Let op: SyndicusCheck is een hulpmiddel op basis van een taalmodel. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies en het rapport is niet juridisch bindend — check elke bevinding zelf nog eens na en leg ze voor aan je syndicus, notaris of advocaat.

Gids voor kopers

Welke documenten moet de syndicus bezorgen bij de verkoop van een appartement?

Wie een appartement koopt, koopt ook een stuk van een vereniging van mede-eigenaars (VME) — met haar spaarpot, haar schulden, haar geplande werken en haar ruzies. Daarom verplicht de wet de notaris, de makelaar of de verkoper om je een vaste set inlichtingen te bezorgen vóór je het compromis tekent — of, als je eerst een aankoopbod tekent, al vóór dat bod. De syndicus levert die stukken hen binnen 15 dagen aan. Dit is de volledige lijst, met wat je ermee moet doen.

Eén ding vooraf, zonder iemand zwart te maken: in dit dossier werkt niemand voor jou. De vastgoedmakelaar heeft een opdracht van de verkoper — hij moet je correct informeren, maar het is niet zijn taak om spontaan bij elk zwak punt stil te staan. De syndicus werkt voor de vereniging van mede-eigenaars en levert de stukken aan zoals ze zijn, zonder duiding. De notaris treedt op voor beide partijen en kijkt vooral naar de akte. De bundel lezen en optellen wat het jóu kan kosten, blijft dus jouw eigen werk.

Bijgewerkt op 11 september 2026 · Leestijd 6 minuten · Aanbevelingen, geen juridische beoordeling

Vóór het bod of compromis: de lijst van art. 3.94 §1 BW

Op eenvoudig verzoek van de notaris, de vastgoedmakelaar of de verkoper moet de syndicus binnen de vijftien dagen het volgende bezorgen:

  1. Het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal. Het werkkapitaal dient voor de gewone lasten (poets, verwarming, verzekering); het reservekapitaal is de spaarpot voor grote werken (dak, lift, gevel).
  2. De achterstallen van de verkoper. Alles wat de verkoper nog aan de VME verschuldigd is. Die schuld blijft in principe bij de verkoper, maar je wilt dit vóór de ondertekening weten.
  3. De stand van de opvragingen voor het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering (AV) al beslist heeft. Anders gezegd: welke bijdragen zijn er nog gepland en betaald?
  4. Het overzicht van hangende gerechtelijke procedures waarin de VME betrokken is — tegen een aannemer, een mede-eigenaar, de vorige syndicus of de bouwpromotor.
  5. De notulen van de gewone én buitengewone algemene vergaderingen van de laatste drie jaar, plus de periodieke afrekeningen van de lasten van de laatste twee jaar. Dit is het belangrijkste onderdeel: in de notulen staat wat er beslist, uitgesteld of betwist werd.
  6. Een afschrift van de laatste door de AV goedgekeurde balans.

Daarnaast hoort de verkoper je de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) en het reglement van interne orde te bezorgen. Daarin staan de verdeelsleutels van de lasten, eventuele verhuurbeperkingen en de regels voor de AV.

Vóór de notariële akte: art. 3.94 §2 BW

Na het compromis, maar vóór de akte, vraagt de notaris de syndicus per aangetekende brief nog een tweede reeks gegevens, te bezorgen binnen de dertig dagen: de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de AV of de syndicus vóór de overdracht besliste maar die pas daarna worden opgevraagd; de staat van de goedgekeurde kapitaalinbrengen en de kostprijs van dringende werken; de kosten voor het verwerven van gemene delen; en de bedragen die de VME verschuldigd is door geschillen die vóór de overdracht ontstonden.

Wie betaalt de werken die al beslist zijn?

Dit is het punt waar kopers geld verliezen, en het is precies omgekeerd aan wat de meeste mensen denken. De wet zegt het in artikel 3.94 §2, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek letterlijk:

"Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3° en 4°, vermelde schulden."

Die vier punten zijn: uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de AV of de syndicus vóór de overdracht besliste maar waarvoor pas ná die datum betaling wordt gevraagd; oproepen tot kapitaalinbreng die vóór de overdracht werden goedgekeurd; kosten voor het verwerven van gemene delen; en bedragen die de VME verschuldigd is door geschillen van vóór de overdracht.

De nieuwe mede-eigenaar, dat ben jij. Wat telt is dus niet wanneer de algemene vergadering besliste, maar wanneer de syndicus de rekening stuurt. Staat in de notulen van vorig jaar een gevelrenovatie van €180.000 waarvan de eerste schijf pas volgende zomer wordt opgevraagd, dan is jouw aandeel daarin volgens de wet voor jou — ook al was je toen nog geen eigenaar en heb je nooit over die werken kunnen stemmen.

Twee regels horen daarbij. De gewone lasten draag je vanaf de dag dat je de gemeenschappelijke delen kunt gebruiken. En besliste een AV tussen je compromis en de akte over buitengewone lasten of een kapitaalopvraging, dan moet je die betalen als je over een volmacht beschikte om aan die vergadering deel te nemen.

De clausule in je compromis is meestal geen truc — ze schrijft de wet over.

Je leest in compromissen vaak: "Alle kosten waarvoor de opvraging gebeurt na het verlijden van de akte zijn ten laste van de koper, ongeacht wanneer de algemene vergadering de beslissing heeft genomen." Dat klinkt alsof iemand je iets probeert aan te smeren, maar het is bijna woordelijk de wettelijke regel. Ze schrappen helpt je dus niet: dan geldt diezelfde regel gewoon via de wet.

Wat je wél kunt doen, is het omgekeerde laten opnemen. Artikel 3.94 §2 laat "andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de schuld" uitdrukkelijk toe — de bescherming die je zoekt moet je dus onderhandelen, want ze volgt niet uit de wet. Zo'n afspraak geldt tussen jou en de verkoper: de VME vraagt het bedrag nog altijd aan jou als nieuwe eigenaar, en jij verhaalt het daarna op de verkoper.

Wat je nu doet

  1. Vraag vóór je bod welke werken al beslist zijn en wanneer ze worden opgevraagd. Dat staat in de notulen en in de inlichtingen van art. 3.94 die de notaris bij de syndicus opvraagt. Reken je aandeel uit: bedrag × jouw quotiteiten / totaal. Dat cijfer is je onderhandelingsruimte.
  2. Laat een beding opnemen dat van de wettelijke regel afwijkt, bijvoorbeeld: "In afwijking van artikel 3.94 §2 van het Burgerlijk Wetboek blijven alle uitgaven en oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering vóór het verlijden van de akte heeft beslist, ten laste van de verkoper, ook indien de syndicus er pas na die datum om betaling verzoekt." Lukt dat niet, trek het bedrag dan af van je bod. Na je handtekening is die discussie voorbij.

Dit is een aanbeveling, geen juridische beoordeling van jouw dossier. Check de tekst van jouw compromis en de artikelen zelf nog eens na, en leg ze voor aan je notaris.

Laat je bundel gratis controleren

Upload wat je van de syndicus kreeg. SyndicusCheck toetst de bundel aan deze lijst en toont je meteen wat ontbreekt en hoeveel rode vlaggen er zijn — gratis. Het volledige rapport met bedragen, bronnen en vragen voor de notaris kost €15, eenmalig. Je PDF's verlaten je browser niet.

Start de gratis check

Veelgestelde vragen

Mag de syndicus kosten aanrekenen voor deze inlichtingen?

Ja, en die kosten zijn ten laste van de verkoper — niet van de koper. Het tarief hoort vast te liggen in het syndicuscontract.

Ik koop van een bouwpromotor in een nieuw gebouw. Geldt dit ook?

De informatieplicht geldt bij elke overdracht van een kavel in een bestaande mede-eigendom. Bij een gloednieuw gebouw bestaan er soms nog geen notulen of afrekeningen; vraag dan minstens de basisakte, het reglement van interne orde en de begroting.

Wat met EPC, asbestattest en keuring van de elektriciteit?

Die vallen niet onder art. 3.94 BW maar zijn in Vlaanderen wél wettelijk verplicht bij verkoop. Het EPC, de elektriciteitskeuring en het asbestattest van het appartement zelf horen bij de bundel van de verkoper. Voor een gebouw van vóór 2001 is dat asbestattest verplicht en krijg je het uiterlijk bij het tekenen van de verkoopovereenkomst. Voor de gemeenschappelijke delen moet de VME (via de syndicus) uiterlijk eind 2026 een eigen asbestattest hebben; bestaat het al, dan moet je het nu al krijgen. Bij EPC-label E of F moet de koper binnen zes jaar na de akte renoveren tot minstens label D. Check de actuele regels op vlaanderen.be.

Bronnen