Let op: SyndicusCheck is een hulpmiddel op basis van een taalmodel. Dit is geen juridisch, fiscaal of financieel advies en het rapport is niet juridisch bindend — check elke bevinding zelf nog eens na en leg ze voor aan je syndicus, notaris of advocaat.

Gids voor mede-eigenaars

Je jaarafrekening van de syndicus controleren: 7 punten

Eén keer per jaar valt ze in de bus: de afrekening van de VME, met een saldo dat je moet bijbetalen of terugkrijgt. De meeste mede-eigenaars kijken naar dat ene getal en betalen. Zonde, want een afrekening vertelt veel over hoe je gebouw beheerd wordt — en fouten erin kosten je elk jaar opnieuw geld. Dit zijn de zeven punten die je zelf kunt nakijken.

Bijgewerkt op 11 september 2026 · Leestijd 6 minuten · Aanbevelingen, geen juridische beoordeling

1. Kloppen de verdeelsleutels?

Lasten worden verdeeld volgens de aandelen (quotiteiten) in de statuten, tenzij de statuten voor bepaalde kosten een andere sleutel voorzien: de lift enkel voor de verdiepingen, de tuin enkel voor het gelijkvloers, de garagepoort enkel voor wie een garage heeft. Controleer per kostenpost welke sleutel de syndicus toepast en of dat overeenkomt met de basisakte. Een liftkost die "algemeen" verdeeld wordt terwijl de statuten een aparte sleutel voorzien, is een klassieker.

2. Zit de wettelijke bijdrage aan het reservekapitaal erin?

Sinds 2019 moet elke VME jaarlijks minstens 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar in het reservekapitaal storten (art. 3.86 §3 BW), tenzij de AV met een viervijfdemeerderheid beslist om dat niet te doen. Zie je geen post "reservekapitaal" op de afrekening, of is ze veel kleiner dan 5%, vraag dan waarom. Een VME zonder reserve betaalt elke grote herstelling met een buitengewone opvraging — bij jou.

3. Wat rekent de syndicus extra aan?

Het vaste ereloon van de syndicus staat in zijn contract. Daarbovenop mag hij enkel "aanvullende prestaties" factureren die in datzelfde contract vermeld staan, met hun tarief: werfopvolging, aangetekende zendingen, een tweede AV, dossierkosten bij verkoop. Vergelijk de post "syndicus" op de afrekening met het contract. Extra's die er niet in staan, mag je betwisten.

4. Wie betaalt niet?

Een afrekening vermeldt vaak achterstallen van andere eigenaars, of een post "invorderingskosten" of "gerechtskosten". Structurele wanbetalers zijn een probleem van iedereen: hun deel wordt voorgeschoten door het werkkapitaal, dus door jou. Vraag op de AV wat de syndicus onderneemt (ingebrekestelling, advocaat) en of de VME een vordering heeft ingesteld.

5. Vergelijk met vorig jaar

Leg de afrekeningen van twee jaar naast elkaar. Een stijging van meer dan 10% op één post verdient een vraag: verwarming (verbruik of prijs?), verzekering (nieuwe polis?), onderhoud (welke herstellingen?). Ook de andere richting telt: een post die plots verdwijnt, kan betekenen dat onderhoud werd overgeslagen.

6. Klopt de optelsom voor jouw kavel?

Reken één keer na: totaal van de post × jouw aandelen / totaal aantal aandelen. Doe dat voor de grootste posten en voor het eindtotaal. Fouten in individuele afrekeningen komen vaker voor dan je denkt, zeker na een wissel van syndicus of boekhoudpakket.

7. Let op de termijn van vier maanden

De afrekening wordt goedgekeurd op de algemene vergadering. Is een beslissing van die AV — de goedkeuring van de rekeningen, een kwijting, een werk — onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig, en levert ze jou een persoonlijk nadeel op, dan kun je de vrederechter vragen ze te vernietigen of te wijzigen. Dat kan enkel binnen vier maanden vanaf de datum van de AV (art. 3.92 §3 BW). Reken die datum meteen uit: de dag van de AV telt niet mee en de termijn loopt vanaf de dag erna "van de zoveelste tot de dag vóór de zoveelste": een AV op 15 juni geeft tot en met 15 oktober, een AV op 30 juni tot en met 31 oktober. Valt die laatste dag op een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag, dan schuift hij naar de eerstvolgende werkdag (art. 52-54 Gerechtelijk Wetboek). De volledige check rekent die datum voor je uit. Na die termijn is de beslissing in principe definitief, ook als ze fout was.

Laat SyndicusCheck het voorrekenen

Upload je afrekening, de uitnodiging of de notulen van de AV. Je ziet gratis wat erin zit en hoeveel aandachtspunten er zijn. De volledige check — per post de verdeelsleutel, de 5%-regel, extra's van de syndicus, de optelsom voor jouw kavel, de betwistingstermijn en een stappenplan — kost €9, eenmalig. Elk jaar opnieuw te gebruiken.

Start de gratis check

Veelgestelde vragen

Mag ik de boekhouding van de VME inkijken?

Ja. Elke mede-eigenaar heeft het recht om alle niet-private documenten van de VME in te kijken bij de syndicus, dus ook facturen en bankuittreksels. Vraag dat schriftelijk aan en leg een moment vast.

Ik heb de AV gemist. Kan ik de afrekening nog betwisten?

Ja, ook als je afwezig was: elke mede-eigenaar kan een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing die hem persoonlijk nadeel oplevert, laten vernietigen bij de vrederechter, binnen vier maanden na de AV. Was je niet correct opgeroepen (de wet vraagt minstens 15 dagen vooraf, per aangetekende zending of via een kanaal waarmee je schriftelijk instemde), dan is dat een onregelmatigheid die je kunt inroepen. Check dit zelf nog eens na bij een jurist.

Wie controleert de rekeningen eigenlijk?

De AV benoemt jaarlijks een commissaris van de rekeningen — een mede-eigenaar of een externe — die de boekhouding nakijkt vóór de AV. Heeft jouw VME geen commissaris, stel je dan kandidaat of vraag dat het op de agenda komt.

Bronnen